携290公顷土地整装待发招商蛇口加速转型

9月21日，由招商蛇口与前海管理局旗下公司合资成立的前海蛇口投资正式揭牌。该合资公司，将开发前海片区纳入合作范围的2.9平方公里土地，作为深圳最大地主，招商蛇口所拥有的土地红利也将得以逐步释放。央企与地方政府合资运营区域，这是国内首度。

野心勃勃的招商蛇口似乎不再满足于地产开发商的定位，一度表示将地产收入占比降到60%。

而深圳政府又有着怎样的算盘？就在合资公司揭牌几天前，深圳市公布了《2016年度城市建设与土地利用实施计划》，确定全市（含前海合作区）计划供应建设用地13.5平方公里，其中新增建设用地仅2平方公里，尚不及招商蛇口在前海的待开发土地，土地资源供需矛盾尖锐。

就土地储备等问题，《中国经营报》记者致函招商蛇口，截至发稿，未获回复。

首次央企与地方政府合作的区域营运

招商蛇口与前海投资的合作，一年前就开始了相关准备工作。

2015年4月27日，招商蛇口所属招商集团有限公司（以下简称“招商局”）就与深圳市人民政府签署了《关于深化合作加快推进中国（广东）自由贸易试验区前海蛇口片区发展建设的框架协议》，明确双方加快解决招商局集团原前海物流园区约3.9平方公里用地（包含招商局蛇口及其控股子公司在前海湾物流园区的土地）的相关问题。协议签订后，招商蛇口就与深圳市政府及相关职能部门，协商所涉地块的土地规划用途变更、是否涉及补缴地价、土地增值收益分配等土地整备方面的问题。

今年6月18日，招商蛇口发布公告称，招商局与深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称“前海管理局”）签署了《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》，约定双方将以招商局原前海湾物流园区3.9平方公里土地为合作基础，在扣除现状保留用地后，剩余2.9平方公里土地纳入合作范围。双方还约定，这290公顷土地，将由前海管理局指定的前海投资，与招商蛇口控股的平台公司共同组建合资公司开发建设。有知情人士透露，这是国内首度央企与地方政府合资运营区域，没有深圳市政府与招商局的推动极难成事。

9月14日招商蛇口发布公告，招商前海实业与前海投资分别出资5亿元，共同投资设立合资公司前海蛇口投资，并于9月21日正式揭牌成立。招商蛇口官网称，前海蛇口投资的成立，是“新时期积极探索以组建合资公司进行土地整备和土地资源优化配置的新尝试”。据其介绍，合资公司成立后，将加速推进土地整备、公司团队组建和制度建设、企业化管理与市场化运作创新、片区产业规划与导入。

根据相关协议，招商蛇口和前海投资在合资公司的股权比例为50：50，由招商局实现财务并表。前海蛇口投资法定代表人胡勇，与两大股东均有着密切联系，系招商蛇口董事，曾担任招商局区域发展部部长、前海蛇口自贸区办公室主任。董事会由7名董事组成，招商前海实业提名4名董事候选人，前海投资提名3名董事候选人；总经理由前海实业提名。

前海蛇口投资的定位似乎一开始就带有官、商两重色彩。公司要成为全球领先的自贸园区综合开发建设和运营服务商，主要业务介绍中除了园区具体开发模式、投资方向之外，最后一条是“根据政府授权依法开展公共管理服务”。

复制“蛇口模式”

这与当年所谓的“蛇口模式”关系密切，招商蛇口在蛇口片区拥有30多年的城区开发运营经验，此次与前海投资合作开发前海片区2.9平方公里土地，其并不讳言，招商蛇口的高层多次表示是其复制“蛇口模式”的又一尝试。该公司对于前海区域的运营也寄予厚望，希望使招商蛇口成功转型。

招商蛇口总经理许永军曾表示，“前港、中区、后城”，是招商局和招商蛇口多年来在蛇口片区开发建设中总结出来的一套行之有效的市场化园区发展模式。

其表示“前港”实质上是指港口经济，招商蛇口将重点开发邮轮产业，未来三到五年，这一产业将从3%~5%的占比提升到10%。“中区”其重点的业务是园区开发和运营，本质是一种产业地产。而这是昔日蛇口工业区的“看家本领”，未来的占比将从目前的20%提升到30%~40%。“后城”是社区开发与运营，招商蛇口称，未来公司的地产收入将从70%降低到60%。

从地产转型，显然也是迫于无奈。招商蛇口现有的主营业务分三类，包括社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营。其中，社区开发与运营主要靠传统房地产开发业务，一直以来占营收大头，2015年末营收占比达85.18%，园区开发与运营仅占14.15%。

但比较今年上半年这两项业务的毛利率，园区开发与运营比社区开发与运营高近40个百分点，而且前者去年增长20%以上，而后者持续负增长。

中投证券研报分析，社区板块的开发销售是招商蛇口利润的重要来源，园区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重要部分，而邮轮板块仍处于前期投入培育期。研报称，招商蛇口目前在手开发项目总建面3600多万方、未结建面超过2600万方，其中深圳项目近300万方，并称市场忽视了其上千万方潜在土地储备。

招商的家底究竟有多厚？招商蛇口自称是前海蛇口自由贸易区最大的企业建设主体。

资料显示，前海蛇口自贸区规划面积28.2平方公里，其中前海区块15平方公里，蛇口区块13.2平方公里。招商蛇口在该自贸区的土地和物业，主要是蛇口、前海和太子湾片区。据招商蛇口2015年年度报告，截止2015年年末，其在蛇口片区共计拥有土地使用权面积240.14万平方米，其中尚未开发建设30.44万平方米；在太子湾片区有53.28万平方米，尚未开建46.28万平方米；在前海片区有242.86万平方米，尚未开建228.28万平方米。而截至2015年末，其在前海片区已经开发的主要是前海湾花园项目。

显然从资源的角度看，招商蛇口有着央企天然优势。但改革开放30余年的经验显示，效率往往才是决定企业前景的最重要因素。

从今年1月开始，招商蛇口开始建设位于前海自贸区妈湾片区的前海自由贸易中心一期，此项目被其认为是在前海片区开发的首个项目。《中国经营报》记者9月21日实地走访前海自由贸易中心一期发现，该中心工地大门紧闭，未见施工动静。据张贴于工地围挡上的工程概况表显示，今年6月4日项目基坑、土方工程二标工程已竣工。该中心工地附近，多是停车场和工地。

深圳政府的土地缺口

招商蛇口屯聚大量土地储备，其大本营深圳则面临严重缺地。这也是此次双方合作不得不提的背景。

据日前公布的《深圳市2016年度城市建设与土地利用实施计划》（以下简称《2016计划》），2016年深圳申报用地的建设项目共529公顷（5.29平方公里），面积约38平方公里，“虽较去年用地需求量有所回落，但需求总量仍然较大”。

从《2016计划》公布的土地利用指标来看，今年深圳全市（含前海合作区）计划供应建设用地13.5平方公里，其中新增建设用地2平方公里，存量建设用地11.5平方公里。而在2015年土地利用指标中，上述3项用地指标分别是16平方公里、4.3平方公里、11.7平方公里。今年存量建设用地供应比例进一步提高，已至85%左右，而新增建设用地约15%。

在2012年之前，深圳存量建设用地指标占总建设用地指标的比例，从未超过新增用地建设指标占比。但2012年是拐点，存量建设用地指标占总建设用地供应指标的56%，实际供应的存量建设用地首次超过新增建设用地。此后几年，存量建设用地占土地供应总量的比重呈逐年增加的趋势。

目前深圳土地市场中最饥渴的是商住用地，但《2016计划》公布的新供应商住用地指标仅为0.08平方公里，去年是0.1平方公里。另在计划中，去年为1.70平方公里的居住用地，今年调整为1.25平方公里，其中0.77平方公里是存量建设用地，0.48平方公里是新增建设用地。据公开消息，今年上半年，深圳全市新增土地供应面积312.5万平方米，其中旧改土地供应面积为178.5万平方米，占比为57%左右；上半年土地出让面积减少近7成，出让金额仅减少16.4%达364.15亿元。

《2016计划》还提及，前海蛇口自贸区作为重点发展片区，今年计划新供应建设用地指标为60公顷（0.6平方公里），其中经营性新供应建设用地为0.2平方公里。

该计划分析称，深圳市土地资源供需矛盾尖锐，新增建设用地严重不足，且空间分布零散，权属情况复杂，历史遗留问题多。深圳市规划和国土委员会表示，深圳近年已从以往注重“做大增量”向现在突出“盘活存量”转变。未来在降低土地供应规模的同时，逐步推动已有低效土地资源的二次开发，注重挖掘低效空间资源的利用潜力。

对于招商蛇口这等大地主而言，这显然是全新机遇。